Eurocommercial Properties koopt Les Grands Prés in Bergen voor 265 miljoen euro, de grootste transactie van een winkelcentrum in België sinds 2018, aldus verkoper en Duitse groep Union Investment. De transactie, aangekondigd op donderdag 29 oktober, moet tegen 4 november zijn afgerond.
Een beursgenoteerde specialist, actief in vier landen
Eurocommercial is geen nieuwkomer in België: de groep bezit al Woluwe Shopping in Sint-Lambrechts-Woluwe, dat ze in 2018 overnam. Maar de groep is ook actief in Frankrijk, Italië en Zweden, goed voor 4,2 miljard euro aan vastgoed
Eurocommercial Properties is een vastgoedbeleggingsmaatschappij uit Amsterdam. Ze werd opgericht in 1991 en stelt zich voor als een van de Europese specialisten in winkelcentra. Met de overname van Les Grands Prés wordt België haar derde markt qua portefeuillewaarde, na Italië en Zweden.
Haar DNA: weinig centra, maar actief beheer
De strategie van de groep kan in enkele woorden worden samengevat: selectief investeren in “dominante” winkelcentra met stevige commerciële fundamenten en een groot potentieel voor waardecreatie. Eurocommercial mikt dus niet op volume. Het richt zich op sites die zich opdringen in hun verzorgingsgebied.
De groep is tegelijk eigenaar en uitbater. Ze stuurt zelf de mix van ketens, de winkelformaten en de klantbeleving bij om de huurinkomsten te laten groeien. Evert Jan van Garderen, ceo van de groep, verklaart dat Les Grands Prés “perfect past bij het DNA van Eurocommercial”, met “duidelijke kansen op huurgroei door actief beheer”.
Woluwe Shopping, het Belgische laboratorium
Les Grands Prés wordt haar tweede winkelcentrum in het land. Woluwe Shopping, geopend in 1968, is een van de eerste Belgische winkelcentra die naar Amerikaans model zijn gebouwd.
Sinds 2018 peilde de groep er naar de verwachtingen van de klanten en voerde ze een veertigtal nieuwe ketens in op ongeveer 130 winkels, om een “copy-paste”-centrum te vermijden. Een renovatie (vloeren, plafonds, verlichting) staat gepland vanaf 2027, en een uitbreidingsproject van 9.900 m² winkelruimte wordt onderzocht. Die ervaring leverde de groep lokale expertise en contacten met de ketens op, die ze met twee centra nu op grotere schaal kan uitspelen.
Les Grands Prés: 6,5 miljoen bezoekers per jaar
In Bergen neemt Eurocommercial een galerij over van ongeveer 27.000 m² nuttige winkeloppervlakte, met meer dan 100 winkels (Zara, H&M, Mango, Courir, Medi-Market, Rituals...) en een bezettingsgraad van 97%. De galerij opende in 2003, werd tussen 2014 en 2016 uitgebreid en gerenoveerd, en trekt meer dan 6,5 miljoen bezoekers per jaar.
Het centrum ligt ten westen van Bergen, dicht bij de Franse grens, en bedient ongeveer 746.000 inwoners binnen een straal van 30 minuten met de auto, en meer dan 904.000 als het naburige Frankrijk wordt meegerekend. Het aanbod onderscheidt het van de naburige retail parks, die meer op buurtaankopen mikken.
Union Investment, dat het centrum al meer dan twintig jaar bezit, zegt de omzet van de huurders met meer dan 30% te hebben verhoogd ten opzichte van de periode voor corona. Het verkoopt om zijn portefeuille te “verjongen”, legt Roman Müller uit, verantwoordelijk voor het beheer van de retailinvesteringen.
Om de transactie te financieren, gaf Eurocommercial 5,2 miljoen nieuwe aandelen uit bij institutionele beleggers.
Wat Eurocommercial ermee van plan is
Eurocommercial wil in Bergen de methode van Woluwe toepassen: een gericht remerchandisingprogramma om het aanbod aan te passen, de winkelformaten te herzien en complementaire merken in te voeren. Het wijst op een omzet van de ketens van 8.000 euro per m² en een inspanningspercentage van 10,5%, dat als laag wordt beschouwd (het aandeel van huur en lasten in de omzet). Volgens de groep laat dat ruimte om de huurprijzen te verhogen. Ze verwacht een stijging van de netto huurinkomsten en een beter initieel rendement, dat nu 7,5% bedraagt.
Eén laatste hefboom verdient aandacht. Het centrum is rechtstreeks verbonden met een Ikea en een Carrefour-hypermarkt, en grenst aan een retail park van 11.700 m². Die drie onderdelen zijn niet in de verkoop inbegrepen, maar de vennootschap die eigenaar is van Les Grands Prés heeft een voorkooprecht als de Carrefour zou worden verkocht.
