Plus grosse transaction de centre commercial en Belgique depuis 2018, selon le vendeur et groupe allemand Union Investment : Eurocommercial Properties rachète Les Grands Prés, à Mons, pour 265 millions d’euros. L’opération, annoncée jeudi 29 octobre, doit être finalisée d’ici le 4 novembre.
Un spécialiste coté, présent dans quatre pays
Eurocommercial n’est pas un nouveau venu en Belgique : il possède déjà Woluwe Shopping, à Woluwe-Saint-Lambert, racheté en 2018. Mais le groupe est aussi présent ailleurs comme en France,en Italie et en Suède, pour 4,2 milliards d'euros d'actifs.
Eurocommercial Properties est une société d'investissement immobilier basée à Amsterdam. Fondée en 1991, elle se présente comme l'un des spécialistes européens des centres commerciaux. Avec l’acquisition des Grands Prés, la Belgique devient son troisième marché en valeur de portefeuille, derrière l'Italie et la Suède.
Son ADN : peu de centres mais une gestion active
La stratégie du groupe tient en quelques mots : investir de manière sélective dans des centres commerciaux “dominants”, aux solides fondamentaux commerciaux et à fort potentiel de création de valeur. Eurocommercial ne vise donc pas le volume. Il cible des sites qui s'imposent dans leur zone de chalandise.
Le groupe est à la fois propriétaire et exploitant. Il travaille lui-même le mix d'enseignes, les formats de magasin et l'expérience client pour faire croître les loyers. Evert Jan van Garderen, CEO du groupe déclare : Les Grands Prés "correspond parfaitement à l'ADN d'Eurocommercial", avec "de claires opportunités de croissance des loyers par une gestion active".
Woluwe Shopping, le laboratoire belge
Les Grands Prés devient son deuxième centre commercial dans le pays. Inauguré en 1968, Woluwe Shopping est l’un des premiers centres belges construits sur le modèle américain.
Depuis 2018, le groupe y a interrogé les clients sur leurs attentes, puis introduit une quarantaine de nouvelles enseignes sur environ 130 boutiques, pour éviter le centre “copier-coller”. Une rénovation (sols, plafonds, éclairage) est prévue dès 2027, et un projet d’extension de 9.900 m² de commerces est à l’étude. Cette expérience lui a donné une expertise locale et des relations avec les enseignes, que deux actifs permettent désormais de valoriser à plus grande échelle.
Les Grands Prés : 6,5 millions de visiteurs par an
À Mons, Eurocommercial reprend une galerie d’environ 27.000 m² de surface commerciale utile, avec plus de 100 magasins (Zara, H&M, Mango, Courir, Medi-Market, Rituals...) et 97 % d’occupation. Ouverte en 2003 puis agrandie et rénovée entre 2014 et 2016, elle attire plus de 6,5 millions de visiteurs par an.
Située à l’ouest de Mons, proche de la frontière française, elle dessert environ 746.000 habitants dans un rayon de 30 minutes en voiture, et plus de 904.000 en comptant la France voisine. Son offre la distingue des retail parks voisins, davantage tournés vers l’achat de proximité.
Union Investment, qui détient le centre depuis plus de vingt ans, affirme avoir relevé de plus de 30 % le chiffre d’affaires des locataires par rapport à l’avant-Covid. Il vend pour “rajeunir” son portefeuille, explique Roman Müller, responsable de la gestion des investissements de détail.
Pour financer l’opération, Eurocommercial a lancé l’émission de 5,2 millions de nouvelles actions auprès d’investisseurs institutionnels.
Ce que Eurocommercial compte en faire
Eurocommercial veut appliquer à Mons la méthode de Woluwe : un programme de remerchandising ciblé pour adapter l’offre, revoir les formats de magasin et introduire des marques complémentaires. Il met en avant un chiffre d’affaires des enseignes de 8.000 euros par m² et un taux d’effort de 10,5 %, jugé faible (la part des loyers et charges dans le chiffre d’affaires). Selon lui, cela laisse de la marge pour faire progresser les loyers. Le groupe en attend une hausse du revenu locatif net et une amélioration du rendement initial, aujourd’hui de 7,5 %.
Reste un dernier levier à surveiller. Le centre est relié directement à un Ikéa, à un hypermarché Carrefour, et jouxte un retail park de 11.700 m². Ces trois ensembles ne sont pas inclus dans la vente, mais la société propriétaire des Grands Prés dispose d’un droit de préemption si le Carrefour venait à être cédé.
