Ontdek hoe u de winstgevendheid van uw project kunt garanderen door zorgvuldig de in te voegen functie te kiezen en een passende fasering voor te stellen.
Het mengen van functies en toepassingen (kantoren, woningen, winkels, diensten, openbare ruimtes, enz.), is dit de nieuwe standaard in vastgoedprojecten? De term ‘mixed-use’ is al enkele jaren alomtegenwoordig. In een tijd waarin de vastgoedsector verzwakt is door talrijke crises en het verkrijgen van stedelijke vergunningen steeds moeilijker wordt, wordt multifunctionaliteit vaak voorgesteld als dé oplossing voor het realiseren van grootschalige vastgoedprojecten.
Deze projecten, beschouwd als duurzamer en veerkrachtiger, maken het mogelijk om door het bundelen van functies de ruimtes efficiënter te verdichten, verplaatsingen te verminderen, een betere bezetting van oppervlakken te garanderen en een aantrekkelijkere gebruikerservaring te bieden. Maar worden deze beloften nagekomen zodra de projecten gerealiseerd zijn? Hoe bepalen we welke functies het meest geschikt zijn, afhankelijk van het project en zijn omgeving?
De theorie achter de functionaliteitsmix onthult de complexiteit van de praktische uitvoering. Om de samenhang van de te integreren functies te waarborgen, is het cruciaal ervoor te zorgen dat het aanbod aansluit op de huidige en toekomstige vraag. Echter, hoe ambitieuzer een vastgoedproject is, hoe meer het de functies vermenigvuldigt en de compatibiliteit ervan compliceert. Gezien de verscheidenheid aan situaties en contexten is het moeilijk om een specifieke programmering te standaardiseren. Dus, hoe definieer je de ideale programmering voor je project? Hoe beveilig je je projecten en rust je je uit met de beste argumenten om de realisatie van coherente en winstgevende programmeringen te garanderen? We bieden verschillende benaderingen aan om u te begeleiden bij deze beslissingen.
Hoe de optimale programmering te definiëren
Moet de voorkeur gegeven worden aan appartementen met één, twee of drie slaapkamers?
- Kan de markt nog extra kantoorruimtes absorberen?
- Is het relevant om een kinderdagverblijf, een serviceflat of studentenwoningen te integreren?
- Zijn commerciële ruimtes op de begane grond haalbaar? Welke oppervlakte? Voor welke soorten winkels?
- Wat zullen de parkeerbehoeften zijn?
De lokale context kennen en begrijpen
Het succes van deze projecten vereist een grondige kennis van het gebied, die begint met een analyse van het bestaande aanbod, maar vooral ook van wat er ontbreekt in het gebied, en van de socio-economische trends. Vanuit dit goede begrip van het gebied, zijn werking en de programmering van de behoeften op middellange en lange termijn, kan de optimale programmering worden ontwikkeld.
Daarom is het, om de functionele mix te versterken, essentieel om de context te analyseren voordat men overweegt bepaalde functies in een wijk te integreren. In feite kan een functie die slecht geplaatst is al snel een bron van overlast worden. En als het niet aansluit bij de dynamiek en de lokale behoeften, zal het niet haalbaar zijn en snel veranderen in een braakliggend terrein. Het identificeren van het potentiële opvangbare potentieel maakt het mogelijk om de ideale programmering voor het project te bepalen, zowel in termen van behoeften als van financiële rentabiliteit. Dit impliceert dus ook het verzekeren vooraf dat het project achteraf zal profiteren van een kritische massa van gebruikers. Dit is mogelijk door statistische gegevens van de lokale situatie te mobiliseren, of het nu gaat om een school, een kinderdagverblijf, een winkel, een type woning…
De compatibiliteit van de functies
De tweede stap bij het definiëren van de functies die in het project geïntegreerd moeten worden, is ervoor te zorgen dat ze compatibel zijn met elkaar, afhankelijk van de aan- of afwezigheid van overlast (geluid, vervuiling…), maar ook de mate van complementariteit van de functies en hun infrastructuren.
Naast deze complementariteiten is het ook mogelijk om bepaalde functies en uitrustingen te delen. Neem bijvoorbeeld een parkeerplaats die overdag ten goede kan komen aan specifieke gebruikers (klanten van winkels, werknemers, enz.) en ’s avonds aan andere gebruikers (bewoners). Deze mix kan ook in de vorm van hybridisatie voorkomen. Dezelfde ruimte biedt verschillende functies afhankelijk van het moment van gebruik of het type gebruiker. Voorbeeld: een bedrijfsrestaurant dat in het weekend verandert in een feestzaal voor de bewoners.
Deze compatibiliteit brengt ook de kwestie van het beheer van eigendommen en de specifieke behoeften voor elke functie met zich mee (leveringszone, parkeerbehoeften, plafondhoogte, enz.). Alles moet daarom worden geanticipeerd en geanalyseerd, ruim voor het begin van het project. Vanaf het begin van de overweging is het cruciaal om te kunnen evalueren wat de behoeften zijn op het gebied van huisvesting (type, hoeveelheid, grootte, prijs), wat de vraag is naar collectieve voorzieningen, diensten, economische en recreatieve activiteiten, om passende en levensvatbare oplossingen te bieden voor de ontwikkelaar. Voor de privésector is het duidelijk dat het project financieel rendabel moet blijven; deze component blijft dus essentieel in het licht van de analyse van het aanbod en de vraag. Maar diversiteit kan ook gezien worden als een belangrijk financieel voordeel. Het stelt ontwikkelaars in staat om inkomstenbronnen te diversifiëren door residentieel, kantoren, handel, recreatie, enz. te combineren, en vermindert vaak het totale financiële risico van het project.
Het verkrijgen van een vergunning vergemakkelijken
In de huidige context is het essentieel geworden om de lokale markt en de behoeften van de wijk te begrijpen, maar ook om de politieke ambities die van invloed zijn op het gebied te integreren. Vergunningen zijn steeds complexer te verkrijgen voor grootschalige projecten. Hoe kan het project voldoen aan de uitdagingen van de gemeente, haar verkozenen en burgers? Hoe kan men een project promoten dat past in een win-win strategie voor het gebied en de actoren die er deel van uitmaken?
De termijnen voor het verkrijgen van vergunningen zijn vaak lang en omslachtig. Hoe kun je jezelf beschermen tegen afwijzingen, beroepen en diverse klachten? Gemengde projecten kunnen profiteren van gunstige overheidsbeleid, zoals fiscale stimulansen, subsidies of vestigingsvoorwaarden, bedoeld om dichte en multifunctionele stedelijke ontwikkeling aan te moedigen. Het betrekken van de verschillende belanghebbenden bij de ontwikkeling van het projectprogramma kan een strategische keuze blijken te zijn die de daaropvolgende goedkeuringsfases kan versoepelen. Deelname wordt vaak gezien als een hindernis in vastgoedprojecten, maar assistentie bij het gebruik van het project (AMU) kan ook dienen als een versnellingshefboom.
Het luisteren naar en integreren van deze partijen in de juiste fasen van uw project kan u kostbare tijd besparen en uw dossier verrijken met aanvullende informatie. Identificeer de behoeften van deze verschillende actoren om te zien hoe uw project kan voldoen aan lokale verzoeken en de mogelijke overlast of gewoon veranderingen die het project met zich meebrengt kan compenseren. Het doel is om een coherent project te bouwen dat kan voldoen aan de behoeften van het gebied en de lokale actoren, terwijl het de financiële rentabiliteit van de projectdrager garandeert.
Wat kunnen we leren van gemengde projecten die al gerealiseerd zijn?
Gemengde projecten zijn niet nieuw; veel projecten hebben deze benadering al toegepast. Door terug te kijken, zijn verschillende obstakels en belemmeringen geïdentificeerd om te begrijpen waarom sommige projecten slechts gedeeltelijk succesvol waren.
Voor sommige van deze projecten is het gebrek aan overeenstemming met de socio-economische context een verklaring, wat leidt tot moeilijkheden bij de commercialisering. Deze complicaties ontstaan doordat deze realiteit veranderlijk is; de lokale socio-economische contexten veranderen steeds sneller.
Een andere factor is de timing van deze projecten. Grootschalige vastgoedprojecten hebben te maken met aanzienlijke tijdspannes, vanaf het begin van de overweging, de aanvraag van vergunningen, bouwvertragingen; tegen de tijd dat het project op de markt komt, kunnen de context en de behoeften sterk veranderd zijn. Het is daarom noodzakelijk om zowel aandacht te besteden aan de huidige realiteiten van de wijk en de omgeving waarin het project wordt geïmplementeerd, als aan de toekomstperspectieven ervan.
Het overstijgt de eenvoudige benaming als een “gemengd project”; het is van vitaal belang om proactief de toekomstige exit-strategieën van de diverse functies te overwegen en hun duurzaamheid op lange termijn te verzekeren. Bijvoorbeeld, moet men zich richten op verkoop of verhuur, zullen de commerciële ruimtes merken aantrekken die bereid zijn zich daar te vestigen, is een operator van coliving geïnteresseerd in het project, enzovoort. Veel van deze vragen kunnen al vanaf de beginfase van de programmeringsanalyse worden meegenomen om het project in een vroeg stadium te beveiligen.
Enkele inspiratiebronnen
Het project Mix Brussels
Als winnaar van de prijs voor de beste renovatie en het meest veelzijdige project tijdens de MIPIM Awards, heeft dit rehabilitatieproject van de Royale Belge in Watermael-Boitsfort inmiddels brede erkenning gekregen.
Beschouwd als een iconisch monument van het Brusselse landschap, zijn de 40.000 m² volledig herontworpen om te voldoen aan de moderne eisen. Het gerenoveerde gebouw presenteert zich als een multifunctioneel complex dat een hotel, woningen, kantoren, en sport- en wellnessfaciliteiten integreert.
Dit project is het werk van Caruso St John Architects, Bovenbouw Architectuur, Ma² – Metzger et Associés Architecture en DDS+.
Banimmo Charleroi
GeoConsulting begeleidt ontwikkelaars bij het ontwerpen van optimale multifunctionele programma’s voor uitzonderlijke locaties. Dit was het geval voor het Banimmo-project op de voormalige parkeerterreinen van het Palais des Expositions in Charleroi. Onze opdracht bestond uit het ontwikkelen van een evenwichtige combinatie, gericht op het optimaliseren van de rentabiliteit en het maximaliseren van de kans op het verkrijgen van vergunningen, in overeenstemming met gemeentelijke en regionale voorschriften. Laurent Calonne, CEO van Banimmo, benadrukt dat “het project vanzelfsprekend zal worden aangepast aan de marktevolutie en de toekomstige behoeften van de binnenstad, die momenteel belangrijke stedenbouwkundige en demografische transformaties ondergaat.”
Conclusie
Samenvattend kunnen gemengde projecten significante voordelen bieden voor zowel steden als ontwikkelaars. Hun holistische aanpak, mits goed uitgevoerd, maakt de ontwikkeling van meer veerkrachtige projecten mogelijk. Ze passen ook in een steeds veranderende socio-economische context, waarin levensstijlen en behoeften sneller evolueren dan bouwprojecten. Het aanbieden van een plek waar men kan leven, werken en ontspannen beantwoordt aan een steeds grotere vraag naar de hedendaagse levensstijl. Maar zoals aangetoond in dit artikel, zijn deze beloften alleen lovenswaardig als ze gebaseerd zijn op objectieve analyses van de bestaande situatie en de waarschijnlijke evoluties in behoeften. Om dit te bereiken hebben onze experts tools en methoden ontwikkeld die u helpen bij het navigeren in de programmering en de ideale fasering van uw project.
Heeft u een vastgoedproject? Onze experts begeleiden u om uw risico’s op uw projecten te verminderen en helpen u kostbare tijd te besparen bij uw verkenning, programmering en het verkrijgen van stedenbouwkundige vergunningen.
