Découvrez comment assurer la rentabilité de votre projet en identifiant précisément les fonctions à intégrer et le phasage à proposer.
Mixer les fonctions et les usages (bureaux, logements, commerces, services, espaces publics, etc), le nouvel incontournable du projet immobilier ? Depuis plusieurs années le terme de mixed-use est omniprésent. A l’heure où le secteur immobilier est fragilisé par de nombreuses crises et où l’obtention d’autorisations urbanistiques devient de plus en plus ardue, la multifonctionnalité est souvent présentée comme LA solution pour faire émerger des projets immobiliers d’envergure.
Considérés comme plus durables et plus résilients, ces projets permettent, en regroupant les fonctions, de densifier efficacement les espaces, de réduire les déplacements, garantir une meilleure occupation des surfaces et proposer une expérience utilisateur plus attrayante. Mais ces promesses sont-elles tenues une fois les projets réalisés ? Comment déterminer quelles fonctions sont les plus appropriées selon le projet et son environnement ?
La théorie derrière la mixité des fonctions révèle la complexité de sa mise en pratique. Pour assurer la cohérence des fonctions à intégrer, il est crucial de veiller à ce que l’offre proposée réponde à la demande, actuelle et future. Or, plus un projet immobilier est ambitieux, plus il multiplie les fonctions et complexifie leur compatibilité. Étant donné la variété des situations et des contextes, il est difficile de standardiser une programmation spécifique. Alors comment définir la programmation idéale pour son projet ? Comment sécuriser ses projets et s’armer des meilleurs arguments pour garantir l’aboutissement de programmations cohérentes et rentables ? Nous vous proposons d’aborder plusieurs pistes pour vous accompagner dans ces prises de décisions.
Comment définir la programmation optimale
- Doit-on privilégier des appartements à une, deux ou trois chambres ?
- Le marché peut-il encore absorber des surfaces de bureaux supplémentaires ?
- Est-il pertinent d’intégrer une crèche, une résidence services ou des logements étudiant ?
- Des rez-de-chaussée commerciaux sont-ils envisageables ? Quelle surperficie ? Pour quels types de commerces ?
- Quels seront les besoins en parking ?
Connaître et comprendre le contexte local
La réussite de ces projets implique une connaissance approfondie du territoire qui passe par un diagnostic de l’offre existante mais aussi et surtout, de ce qui manque sur le territoire, et des tendances socio-économiques. A partir de cette bonne compréhension du territoire, de son fonctionnement et de la programmation des besoins à moyen et long terme, la programmation optimale peut être élaborée.
Ainsi, pour renforcer la mixité fonctionnelle, il est essentiel d’analyser le contexte avant d’envisager l’intégration de certaines fonctions dans un quartier. En effet, une fonction mal localisée peut rapidement devenir une source de nuisances. Et si elle ne répond pas à la dynamique et aux besoins locaux, elle ne sera pas viable et se transformera rapidement en friche. Identifier le potentiel captable permet de déterminer la programmation idéale pour le projet, tant en termes de besoins que de rentabilité financière. Cela implique donc également de s’assurer en amont que le projet bénéficiera en aval d’une masse critique d’usagers. Ceci est possible en mobilisant des données statistiques de la situation locale, que ce soit pour une école, une crèche, un commerce, un type de logement…
La compatibilité des fonctions
La deuxième étape pour définir les fonctions à intégrer dans le projet consiste à s’assurer qu’elles soient bien compatibles entre elles, en fonction de la présence ou non de nuisances (bruit, pollution…), mais également le degré de complémentarité des fonctions et de leurs infrastructures.
Au-delà de ces complémentarités, il est également possible de mutualiser certaines fonctions et certains équipements. Prenons l’exemple du parking qui pourra profiter à des usagers spécifiques en journées (clients des commerces, travailleurs, etc.) et d’autres en soirée (habitants). Cette mixité peut également se présenter sous forme d’hybridation. Un même espace proposera des fonctions différentes en fonctions du moment d’utilisation ou du type d’usager. Exemple : un restaurant d’entreprise qui se transforme en salle de fête pour les habitants durant le week-end.
Cette compatibilité amène également la question de la gestion des copropriétés et des besoins spécifiques pour chaque fonction (zone de livraison, besoins en parking, hauteur sous plafond, etc). Tout doit donc être anticipé et analysé, bien en amont du projet. Dès le début de la réflexion, il est crucial de pouvoir évaluer quels sont les besoins en logements (type, quantité, taille, prix), quelle est la demande en termes d’équipements collectifs, services, activités économiques, de détente, afin de proposer des solutions adaptées, et viable pour le promoteur. Pour le secteur privé, il est évident que le projet se doit de rester rentable financièrement ; cette composante restera donc essentielle au regard des analyses de l’offre et la demande. Mais la mixité peut également se présenter comme un atout financier important. Elle permet de diversifier les sources de revenus en combinant résidentiel, bureaux, commerces, loisirs, etc., et permet souvent de réduire le risque financier global du projet.
Faciliter l’obtention de son permis
Dans le contexte actuel, comprendre le marché local, les besoins du quartier, mais également intégrer les ambitions politiques influant sur le territoire est devenu essentiel. Les permis d’urbanisme sont devenus de plus en plus complexes à obtenir pour les projets de grande ampleur. Comment le projet peut-il répondre aux enjeux de la commune, de ses élus et des citoyens ? Comment promouvoir un projet qui pourra s’inscrire dans une stratégie gagnant-gagnant pour le territoire et les acteurs qui le composent ?
Les délais d’obtention des permis sont souvent longs et fastidieux. Comment se prémunir des refus, recours et plaintes divers ? Les projets mixtes peuvent bénéficier de politiques publiques favorables, telles que des incitations fiscales, des subventions, ou des conditions d’implantation, destinées à encourager le développement urbain dense et multifonctionnel. Intégrer les différentes parties prenantes dans l’élaboration de la programmation du projet peut s’avérer être un choix stratégique qui permettra de fluidifier les étapes suivantes d’approbation.
La participation est souvent perçue comme un frein dans les projets immobiliers, mais l’assistance à maîtrise d’usage (AMU) peut également se présenter comme un levier d’accélération. Les écouter et les intégrer dans les bonnes phases de votre projet peut vous permettre de gagner un temps précieux et d’enrichir votre dossier d’informations complémentaires. Identifier les besoins de ces différents acteurs pour voir en quoi votre projet peut répondre à des demandes locales et contrebalancer les éventuelles nuisances ou simplement changements engendrés par le projet. L’objectif est de construire un projet cohérent qui puisse répondre aux besoins du territoire et des acteurs locaux, tout en garantissant la rentabilité financière de celui qui le porte.
Quelles leçons tirer des projets mixtes qui ont déjà vu le jour ?
Les projets mixtes n’en sont pas à leur coup d’essai; bon nombre de projets se sont déjà essayés à l’exercice. En regardant dans le rétroviseur, plusieurs freins et blocages ont pu être relevés pour identifier pourquoi certains projets n’avaient rencontré que des réussites partielles.
Pour certains d’entre eux, cela s’explique par le manque d’adéquation du projet avec la réalité du contexte socio-économique, ce qui engendre des difficultés de commercialisation. Ces complications viennent du fait que cette réalité est mouvante, les contextes socio-économiques locaux changent de plus en plus vite. Un autre facteur est le timing de ces projets. Les projets immobiliers de grande ampleur s’inscrivent dans des délais importants, entre le début de la réflexion, les demandes de permis, les retards de construction; quand arrive la commercialisation du projet, le contexte et les besoins peuvent avoir fortement évolué. Il est donc nécessaire de se pencher à la fois sur les réalités actuelles du quartier et de l’environnement dans lequel s’implante le projet, ainsi que sur ses perspectives futures.
Au-delà du cachet « projet mixte », il est donc essentiel d’anticiper au maximum l’exit des différentes fonctions et de s’assurer de la pérennité de celles-ci dans le temps. Par exemple, doit-on se tourner vers de la vente ou de la location, les surfaces commerciales trouveront-elles des enseignes susceptibles de s’y implanter, un opérateur de coliving est-il intéressé par le projet, etc. Beaucoup de ces questions peuvent être intégrées dès l’analyse de la programmation afin de sécuriser le projet en amont.
Quelques inspirations
Le projet Mix Brussels
Lauréat du prix de la meilleure rénovation et du meilleur projet à usage mixte aux MIPIM Awards, ce projet de réhabilitation de la Royale Belge à Watermael-Boitsfort est désormais bien connu. Considéré comme un monument emblématique du paysage bruxellois, ses 40 000 m² ont été entièrement repensés pour s’adapter aux exigences modernes. Le bâtiment rénové se présente comme un complexe multifonctionnel qui intègre un hôtel, des logements, des bureaux, ainsi que des infrastructures sportives et de bien-être.
Ce projet est l’œuvre de Caruso St John Architects, Bovenbouw Architectuur, Ma² – Metzger et Associés Architecture et DDS+.
Banimmo Charleroi
GeoConsulting guide les promoteurs dans la conception de programmes multifonctionnels optimaux pour des sites d’exception. Cela a été le cas pour le projet de Banimmo situé sur les anciens parkings du Palais des Expositions à Charleroi. Notre mission consistait à élaborer une combinaison équilibrée, visant à optimiser la rentabilité et à maximiser les chances d’obtention des permis, conformément aux prescriptions communales et régionales. Laurent Calonne, le PDG de Banimmo, souligne que « le projet sera naturellement adapté en fonction de l’évolution du marché et des besoins futurs du centre-ville, qui connaît actuellement d’importantes transformations urbanistiques et démographiques ».
Conclusion
En résumé, les projets mixtes peuvent présenter des avantages significatifs à la fois pour les villes et les développeurs. Leur approche holistique, si elle est bien menée, permet de développer des projets plus résilients. Ils s’inscrivent également dans un contexte socio-économique de plus en plus mouvant, où les modes de vie et les besoins évoluent plus rapidement que les constructions. Offrir un lieu où il est possible de vivre, travailler, et se divertir répond à une demande de plus en plus forte pour le style de vie actuel. Mais comme démontré dans cet article, ces promesses ne sont louables que si elles se basent sur des analyses objectives de la situation existante et des évolutions probables des besoins. Pour se faire, nos experts ont développé des outils et des méthodes qui vous permettent de vous aiguiller dans la programmation et dans les phasages idéaux de votre projet.
Vous avez un projet immobilier ? Nos experts vous accompagnent pour réduire vos risques sur vos projets et vous font gagner un temps précieux dans vos démarches de prospection, de programmation et d’obtention de permis d’urbanisme.
