Quels changements ?
Jusqu'à fin 2025, les travaux de rénovation ou d'amélioration apportés à des biens d’investissement immobilier étaient généralement soumis à un délai de révision de la TVA de 5 ans. Toutefois, ce délai était porté à 15 ans lorsque les travaux étaient d’une ampleur telle qu'ils pouvaient être considérés comme une nouvelle construction (qualifiée de «reconstruction»). La livraison d'un nouveau bâtiment est toujours soumise à un délai de révision de 15 ans. Toutefois, le délai de révision est de 25 ans en cas de location optionnelle avec TVA.
Un arrêt de la Cour de justice de l'Union européenne (arrêt Drebers, C-243/23, du 12 septembre 2024) remet toutefois ces règles en question. C'est pourquoi le projet de loi étend l'application du délai de révision de quinze ans pour les biens d’investissement immobilier aux « rénovations qui présentent des caractéristiques comparables à celles généralement attribuées aux biens d’investissement immobilier ».
Le fait que les rénovations (ou les travaux d'amélioration) soient soumis à ce délai dépend désormais de la durée de vie économique du bâtiment concerné après les travaux. Si le bâtiment rénové acquiert les fonctions et les caractéristiques d'un bâtiment neuf, le délai de quinze ans s'applique. Dans la pratique, une évaluation au cas par cas devra avoir lieu.
Indications pour l’application du délai de révision de 15 ans
Dans la pratique, il faudra donc examiner quel délai de révision s'applique aux travaux effectués sur des biens d’investissement immobilier. Des discussions entre l'administration TVA et les contribuables sont donc à prévoir.
Bien qu'une circulaire administrative contenant des explications supplémentaires ait été annoncée, l'exposé des motifs donne déjà quelques indications pour les bâtiments rénovés qui peuvent présenter une durée de vie économique comparable à celle d'un bâtiment neuf :
- Les travaux de construction ont duré plusieurs années.
- Les travaux ont conduit à une rénovation importante du bâtiment.
- Des travaux d'agrandissement ont été réalisés, tels que l'ajout d'une annexe vitrée ou d'une cage d'ascenseur.
- Le coût des travaux de construction est considérable.
- Les travaux de rénovation et de construction ont la même durée de vie économique qu'un bâtiment neuf.
Quand les nouvelles règles s’appliquent-elles ?
Ces nouvelles règles s'appliquent à partir du 1er janvier 2026, quelle que soit la date du fait générateur et de l'exigibilité de la taxe relative à ces opérations, à condition que :
- la déduction de la TVA ne soit pas encore définitivement acquise au 1er janvier 2026 ;
- et que la révision de la TVA soit encore couverte par le délai de révision sur la base des nouvelles règles.
Il convient de noter que ces nouvelles dispositions ne peuvent être appliquées rétroactivement par l'administration fiscale afin de rétablir une obligation de révision au profit du Trésor. En revanche, une révision de la TVA en faveur d'un contribuable peut être réactivée. Un contribuable peut exiger une révision en sa faveur sur la base des nouvelles règles pour les années non encore écoulées de la nouvelle période de révision.
