Bram Thomas, cette fois, vous êtes pleinement propriétaire des lieux. Une étape importante dans le projet ?
Oui, clairement, et à plus d’un titre. D’abord parce que la conclusion de la transaction va permettre de financer le plan social mis en place chez Cora. Et puis ceci donne véritablement le coup d’envoi du plan de redéveloppement. Nous avions évoqué dès avril 2025 un timing ambitieux, et nous pouvons aujourd’hui confirmer la date du 1er octobre pour le début des premiers travaux de transformation de l’espace hypermarché, et annoncer que les premiers preneurs – entre 2 et 8 enseignes sur chaque site – ouvriront les portes de leurs magasins à partir du 30 janvier 2026. Tout ceci nous mène à une finalisation de la transformation de l'hypermarché et une ouverture globale du redéveloppement en date du 21 août 2026.
C’est une métamorphose assez rapide, non ?
Effectivement, et d’autant plus qu’il y a encore un magasin Cora opérationnel sur chaque site, et un plan social qui n’a été qu'à la fin du mois de juin, et qui prévoit une fermeture définitive des activités opérationnelles de Cora en date du 31 janvier 2026. Ce contexte impacte bien évidemment également le redéveloppement. Nous inscrire dans cette logique était indispensable, dans le cadre de l’engagement social que nous avons pris. On continue donc à alimenter la galerie en clientèle. Les galeries ont besoin de locomotives commerciales qui attirent du trafic. Et ces sept galeries correspondent à 1.400 emplois, ce qui situe l’importance qu’il y a à maintenir le flux et assurer la continuité des activités. L’enseigne Cora représente elle-même 1.700 emplois, et l’objectif du redéveloppement du site de l'hypermarché est de recréer des emplois pour compenser l'arrêt de son activité. Nous nous sommes livrés à une estimation prudente, qui aboutit environ à 1.500 emplois qui devraientt être recréés sur sites, et quand on y ajoute le maintien de l'emploi indirect, celui qui concerne les tâches de maintenance, sécurité, gardiennage, etc., on arrive facilement à plus de 3.500 emplois.
Chaque site Cora a ses particularités, ses forces et ses faiblesses, et tous ne disposent pas d’un centre commercial de taille aussi importante. Le travail que vous menez est du sur mesure ?
On s’adapte bien sûr à ce qu’il faut maintenir ou au contraire transformer dans la philosophie même de chaque centre commercial. Chaque site a ses particularité, sa zone de chalandise, sa propre concurrence aussi, et ce n’est pas une surprise de dire que des études de marché ont été menées pour chaque site bien avant que nous ne concrétisions la transaction. Nous disposons déjà nous-mêmes d’une bonne connaissance du marché, et c’est aussi là toute l'importance d'avoir un acteur belge actif sur le dossier, qui connaît les particularités de chaque zone concernée. L’objectif n’est pas seulement de maintenir le flux de clientèle sur les galeries marchandes, il s’agit bien de redévelopper et attirer du monde sur ces pôles commerciaux qui ont une forte implantation régionale et sont ancrés autour d’une offre alimentaire. Il y a donc des bases qui vont être communes aux sept sites, à commencer par la présence d’une offre alimentaire attractive sur chacun d’entre eux. Dreamland a déjà confirmé sa présence sur les sept sites. Et on va veiller à compléter le maillage commercial existant en fonction du voisinage commercial direct, peaufiner chaque site en fonction du type de consommateur, de la zone de chalandise, de la concurrence qui est présente.
A l’échelle régionale, ce sont sept projets de taille importante…
Si on additionne la surface des hypers, qui atteint 160 000 m² bruts, à la surface des galeries, de l'ordre de 70.000m², on arrive à 230.000 m² de surface locative. Divisé par 7, ce total aboutit à une moyenne de 33.000 m² , une taille qui correspond à de vrais centres commerciaux, pour la Belgique.
L'identité de l'enseigne alimentaire à couverture nationale avec laquelle nous avons conclu un accord pour les sept sites sera révélée dans quelques semaines. La surface brute des supermarchés à apparaître oscillera entre 3.000 et 4.000 mètres carrés.
Une caractéristique m'a marqué dès le début : Cora n’était représenté que dans la partie francophone de notre pays, ou majoritairement francophone si on tient compte des deux sites bruxellois. Les sept sites couvrent donc une population de 5,5 millions d'habitants. Or, Cora et ses galeries accueillent encore aujourd’hui 22 millions de visiteurs par an, soit quatre fois la population francophone du pays. C'est énorme, et révèle la pertinence de ces sites, qui ont été autrefois très bien définis par les développeurs Cora : ils sont situés le long de grands axes, bénéficient d’une excellente visibilité et d’une bonne accessibilité, aussi bien pour les automobilistes que les cyclistes ou les piétons.
Vous évoquiez l’importance de disposer de locomotives commerciales, et en particulier d’une enseigne alimentaire. Plusieurs se sont portées candidates. Si on sait déjà via nos contacts que certaines n’ont pas été retenues, l’identité de celle qui arrive n’est pas encore confirmée.
Il y a eu pas mal de candidatures, c’est vrai, et nous avons trouvé un accord avec une enseigne nationale pour couvrir les 7 sites. Le nom de l'enseigne sera dévoilé dans les prochaines semaines.
Une enseigne présente à l’échelle nationale, cela restreint déjà beaucoup les hypothèses. De quelle surface parle-t-on en moyenne pour les supermarchés destinés à apparaître ?
On parle d'une surface brute qui variera entre 3000 m²et 4000 mètres m². En fonction du voisinage direct, on complétera cette offre avec une mixité diversifiée en non food, dans les différentes unités qui vont être créées.
C’est une large surface, pour un supermarché. Pour ne pas décevoir le client Cora, habitué à une offre qui s’exprime de façon généreuse ?
Les shopping actuels sont ancrés autour de l'hypermarché. Il était donc important pour nous que l'alimentation reste un atout clef, avec une proposition spécifique, en full service. On a travaillé intensivement pour aboutir à une offre commune sur les 7 sites, afin que le client qui entre dans un shopping Cora y trouve un assortiment alimentaire plutôt large.
Allez-vous donner un nom de famille à vos centres commerciaux ? On sait que les clients gardent l'habitude du nom d’une enseigne pendant des générations, comme ceux qui parlent encore “du GB” en se rendant dans un Carrefour. Il est probable que dans 30 ans, certains diront toujours “Cora” pour parler de vos sites.
Vous avez raison, il y a en faveur du nom Cora une notoriété à long terme, bien installée sur la plupart des sites. Le nom est présent depuis plus de 50 ans. Dans un premier temps, nous allons continuer à utiliser cette dénomination, en dépit du changement, de la transformation et de la rénovation des infrastructures. On va également introduire un rebranding, mais ça ne veut pas dire qu'on va changer la dénomination des sites. Nous sommes propriétaires aux Pays-Bas d’un centre commercial proche de Maastricht. Son nom a changé il y a une dizaine d’années pour devenir le “Mamakado Beek”, mais pour la plupart des gens, il s’agit toujours comme autrefois du Miro Center. Il est probable que la clientèle wallone continuera elle aussi à parler du “ shopping Cora”, mais le branding, l’identité visuelle sera changée.
Le planning de transformation et développement est agressif. Il y a des tas de contraintes et de travail, avec les architectes, les corps de métiers, le volet administratif et légal, le volet commercial… Je me doute que c'est un peu un exploit d’aboutir à ce que chaque centre commercial respecte les délais prévus…
C’est bien là que nous pouvons nous appuyer sur l'expertise accumulée sur tous nos projets de développement ou de redéveloppement dans les autres pays. A l’heure où nous parlons, nous sommes occupés à transformer un hypermarché à Venlo, aux Pays-Bas. Les travaux ont débuté le 22 avril 2025, et nous avons à cette occasion tout repris à zéro, littéralement “vidé la boîte” pour tout refaire. Le grand magasin alimentaire Albert Heijn XL a rouvert ses portes le 23 juin. Aujourd'hui, nous procédons aux dernières remises de clés aux preneurs. A la fin novembre 2025, toutes les enseignes seront ouvertes. En l’espace de 6 mois et demi, nous aurons refait 15.000 mètres carrés. Nous avons donc l'habitude de gérer de tels dossier. L’expertise pour le faire vient avec l'expérience. Et bien évidemment aussi en s’entourant des bons experts et des bons contractants. C’est une vraie responsabilité : tout le monde sait l'importance du timing pour le maintien lors de l'emploi sur site. Ce n'est pas uniquement une transaction immobilière, il y a un aspect humain non négligeable qui mérite qu’on déploie tous nos efforts.
Vous annoncez déjà 40% de la surface attribuée, vous êtes optimiste pour les 60% restants ?
Clairement, oui. Pour ces 60%, il est évident que tous les acteurs potentiels ont déjà été identifiés, mais on avance au rythme des disponibilités de tous en ressources humaines, en se partageant entre la préparation de la phase initiale des travaux, la transaction elle-même, aujourd’hui conclue, et la commercialisation, qui va désormais pouvoir accélerer dans la poursuite du projet.
Un dernier message pour conclure ?
Peut-être celui-ci : à chaque fois, on me demande pourquoi nous avons investi. Et je rappelle alors que nous sommes un investisseur dans le monde de l'immobilier commercial qui a des origines 100% belges, qui travaille sur 11 pays, dont la Belgique, et qui est plutôt connu pour des développements à partir de zéro plutôt que pour des redéveloppements. Or, nous travaillons sur ces deux tableaux, notamment en Hollande. Cette connaissance existe parmi nos équipes. En tant qu'acteur belge, nous voulions aussi prendre un engagement social, pour maintenir l'emploi. Le plan de redéveloppement est très ambitieux, mais la pertinence de ces sites commerciaux est réelle. Rappelez-vous qu’ils drainent chaque année un nombre de visiteurs correspondant à quatre fois la population francophone ! Nous sommes convaincus que nous pourrons attirer sur ces sites transformés non seulement la clientèle acquise, mais aussi une génération plus jeune de consommateurs, sensible à la nouvelle mixité commerciale et au rebranding qui va s’opérer.
