De voedingsdistributiesector is nog steeds actief in België, maar dat betekent niet dat er geen moeilijkheden zijn. In de winkels is het ziekteverzuim (om goede of slechte redenen) problematisch: hoe een winkel managen als 30 tot 50% van het personeel afwezig is? Ongetwijfeld door het werven van uitzendkrachten en studenten. Maar het is niet makkelijk. En de aanwezige medewerkers eisen soms een vergoeding voor de risico's en het extra werk. De staking van het personeel in bepaalde winkels van de distributeur Delhaize is hiervan het bewijs (de staking eindigde op 2 april 2020).
Maar franchisenetwerken die niet actief zijn in voedingsdistributie worden hard getroffen door de maatregelen van de federale overheid die de sluiting van non-foodbedrijven heeft opgedragen. Eerst in het weekend. Dan elke dag. De winkelstraten zijn leeg. Winkelcentra zijn gesloten.
Er wordt noodhulp verstrekt aan handelaren die hun vestigingen hebben moeten sluiten. Deze steun is echter voorwaardelijk en natuurlijk tijdelijk. Daarnaast wordt er sinds 13 maart tijdelijke werkloosheid georganiseerd vanwege overmacht voor werknemers door het vervullen van vereenvoudigde formaliteiten.
Maar hoe zit het met commerciële huurcontracten: moet u de overheid nog steeds de huur betalen voor een gesloten bedrijfsruimte op aandringen van de overheid? Kunnen we de beëindiging van de huurovereenkomst overwegen?
Voor deze crisis zijn er geen tijdelijke juridische regelingen getroffen. Daarom moet worden verwezen naar de algemene rechtsregels met betrekking tot contractuele verplichtingen en naar de bepalingen van het burgerlijk wetboek met betrekking tot de huur.
Eerste reflex: lees het huurcontract en het franchise-contract. Wat staat er gepland voor de huur en zijn er bepalingen met betrekking tot de onmogelijkheid voor de huurder om het gehuurde pand te gebruiken of voor de verhuurder om het gehuurde pand ter beschikking te stellen aan de huurder? Vaak zijn de huurovereenkomst en het franchisecontract met elkaar verbonden: er moet rekening mee worden gehouden. Maar let op, in het Waalse Gewest bepaalt een decreet van 17 juli 2018 dat de clausules die de huur verbinden aan het franchisecontract als ongeschreven worden beschouwd. Dit besluit is niet van toepassing in het Brusselse Gewest en in het Vlaamse Gewest. Let ook op: het beheer huurcontract of het ter beschikking stellen van de goodwill is niet onderworpen aan dezelfde formaliteiten als in Frankrijk, maar kan worden beschouwd als een commerciële lease onderhevig aan de wet van commerciële lease en aan het Waalse besluit hierboven geciteerd. Deze analyse moet uiteraard door een gespecialiseerde advocaat worden uitgevoerd.
Wat zijn de clausules in de contracten? De huurprijs wordt soms gesteld als percentage van de omzet met een minimum. Vaak wordt de koppeling van de huurovereenkomst met het franchise-contract voorzien. Dus als u de huur niet betaalt of de activiteit stopzet, zal de vraag naar de schuld van de franchisenemer niet alleen komen in zijn hoedanigheid van franchisenemer, maar ook in zijn hoedanigheid van huurder.
Om ons punt te illustreren, geven we een voorbeeld uit een lopend contract: "De kale huurprijs wordt vastgesteld op een bedrag van 2% van de omzet BTW inbegrepen met een minimum van 106.594 €. De huurder erkent uitdrukkelijk dat het verkooppunt een onafscheidelijk onderdeel is en zal blijven van de XXX-winkelketen, zelfs als de huurder op een dag zijn activiteit zou beëindigen ... Deze enige voorwaarde wordt door de partijen als fundamenteel beschouwd ". Er is dus een wettelijk geldende minimale huurprijs, maar in geval van overmacht wordt er niets verstrekt. Bovendien wordt de fundamentele voorwaarde die de huurovereenkomst met het franchisemerk verbindt, ondermijnd door het Waalse besluit van 17 juli 2018, indien dit besluit, na ondertekening van het huurcontract, van toepassing is op het contract (er is een discussie hierover onderwerp, maar onze mening op basis van het onderzoek van de leer en de jurisprudentie is dat een dwingende bepaling onmiddellijk van toepassing is, zelfs voor de eerder ondertekende huurovereenkomsten).
Als deze verificatie eenmaal is uitgevoerd en er geen duidelijke oplossing is, moet worden overwogen om de algemene rechtsbeginselen inzake overmacht en misbruik van wetgeving toe te passen.
Laten we beginnen met overmacht. Wat is de wettelijke definitie van overmacht? Het burgerlijk wetboek definieert het niet. De auteurs hebben de vraag daarom onderzocht en, gelet op de jurisprudentie, kan worden gesteld dat overmacht het gevolg is van een gebeurtenis die zich heeft voorgedaan na het sluiten van de huurovereenkomst, waardoor de uitvoering onmogelijk is - en niet alleen moeilijker - van de verplichting van de huurder, ongeacht de schuld van deze laatste, met dien verstande dat van hem wordt verwacht dat hij zich redelijk ijverig gedraagt bij het ontstaan, het optreden en het beheer van de gevolgen van deze gebeurtenis. Het evenement moet een onoverkomelijke hindernis vormen die de partijen verhindert hun verplichtingen na te komen. Het moet daarom de uitvoering van contractuele verplichtingen onmogelijk maken en niet alleen kostbaarder.
Voldoet "lock down" aan deze definitie? Misschien, maar het valt het bespreken. Ten eerste staat vast dat deze "fait du prince" van tijdelijke aard zal zijn en dat het de beëindiging van de huurovereenkomst door de huurder niet kan rechtvaardigen, behalve in bijzondere gevallen. Maar kan het de niet-betaling van huur rechtvaardigen die geen verband houdt met de omzet? Belet het ontbreken van omzet de huurder om zijn huur te betalen terwijl hij het gehuurde pand blijft bezetten zonder er gebruik van te kunnen maken? Neemt de verhuurder het risico van de commerciële activiteiten van zijn huurder op zich? Terwijl het wettelijke verbod op het openen van het bedrijf wordt opgelegd aan iedereen, inclusief de verhuurder. Het niet naleven van dit verbod is een fout van de huurder, en dus strafbaar. Mogelijk bevinden we ons in de gevallen van overmacht.
En als we overmacht zouden uitsluiten, kunnen we dan een beroep doen op misbruik van rechten? De verhuurder zou misbruik maken van zijn recht om huur te eisen, terwijl de wet de huurder verbiedt het bedrijf te exploiteren en daarom het pand te gebruiken. Bovendien is de huurder, in ruil voor het genot van het gehuurde pand, verplicht de huur te betalen. Als de verhuurder de huurder niet kan laten genieten van het gehuurde, moet de overeenkomstige verplichting van de huurder om de huur te betalen verdwijnen. Uitgaande van het principe van de goede trouw van de overeenkomsten voorzien in artikel 1134 van het Burgerlijk Wetboek, is de doctrine van mening dat een rechter de onrechtmatige uitoefening van een contract kan censureren wanneer de schuldeiser er gebruik van heeft gemaakt onder omstandigheden die in strijd zijn met goede trouw. Wanneer de ongeoorloofde uitoefening van een recht - dus in strijd met de goede trouw - betrekking heeft op de toepassing van een contractbepaling (in dit geval de betaling van huur), kan compensatie erin bestaan de verhuurder het recht te ontzeggen om gebruik te maken van zijn recht van deze clausule.
Men kan ook denken aan de wettelijke onmogelijkheid. Wettelijke onmogelijkheid, die is ingeroepen in de hypothesen van "feit van de prins", duidt op "elke belemmering die voortvloeit uit een bevel of een verbod van overheidswege". Bij verhuur kijken we bijvoorbeeld naar de zaak van de verhuurder die niet kan zorgen voor het vreedzaam genieten van het gehuurde pand omdat een besluit van de administratie het wonen in het gebouw verbiedt. Een arrest van het Hof van Cassatie van 13 mei 1996 is een illustratie (hoewel het geen huurovereenkomst betreft). Het gevolg van deze onmogelijkheid om het genot van het onroerend goed te verzekeren, ligt in het recht om niet te voldoen aan de correlatieve verplichting om de huur te betalen.
En hoe zit het met de theorie van onvoorspelbaarheid, ook wel hardheidsclausule genoemd? Onvoorziene gebeurtenissen worden gedefinieerd als het gebrek aan evenwicht tussen wederzijdse diensten dat zich voordoet in opeenvolgende of uitgestelde dienstverleningscontracten, als gevolg van gebeurtenissen na de totstandkoming van het contract, buiten de wil van de partijen, en onthullend zo abnormaal dat het nauwelijks mogelijk was om ze redelijkerwijs te voorzien. Deze theorie wordt niet aanvaard in de Belgische wet. In een arrest van 14 april 19946 oordeelde het Hof van Cassatie in feite dat men niet kan verzoeken om wijziging van de overeenkomst in het geval van nieuwe onvoorziene omstandigheden voor beide partijen die de uitvoering van de overeenkomst bemoeilijken. Deze theorie kan later ongetwijfeld worden ingeroepen toen boek V van het ontwerp van nieuw Burgerlijk Wetboek wet wordt.
Conclusie
Geen enkele oplossing is zeker. Geen van de partijen, huurder of verhuurder, kan rekenen op een heldere en nauwkeurige oplossing. Dit betekent dus dat onderhandelingen, meer dan ooit, geconfronteerd met het risico van onvoorspelbare en trage rechterlijke beslissingen, raadzaam zijn. En in sommige gevallen bemiddeling, omdat het de partijen in staat stelt elkaar te ontmoeten en de voor- en nadelen af te wegen van een beslissing die achteraf kritiek zou kunnen opleveren.
Link: https://franchisebusinessclub.com/article/bail-commercial-et-covid-19-pour-la-franchise-en-belgique--3ed48c4f-6fd8-45e3-904c-421b3b987604
Maar franchisenetwerken die niet actief zijn in voedingsdistributie worden hard getroffen door de maatregelen van de federale overheid die de sluiting van non-foodbedrijven heeft opgedragen. Eerst in het weekend. Dan elke dag. De winkelstraten zijn leeg. Winkelcentra zijn gesloten.
Er wordt noodhulp verstrekt aan handelaren die hun vestigingen hebben moeten sluiten. Deze steun is echter voorwaardelijk en natuurlijk tijdelijk. Daarnaast wordt er sinds 13 maart tijdelijke werkloosheid georganiseerd vanwege overmacht voor werknemers door het vervullen van vereenvoudigde formaliteiten.
Maar hoe zit het met commerciële huurcontracten: moet u de overheid nog steeds de huur betalen voor een gesloten bedrijfsruimte op aandringen van de overheid? Kunnen we de beëindiging van de huurovereenkomst overwegen?
Voor deze crisis zijn er geen tijdelijke juridische regelingen getroffen. Daarom moet worden verwezen naar de algemene rechtsregels met betrekking tot contractuele verplichtingen en naar de bepalingen van het burgerlijk wetboek met betrekking tot de huur.
Eerste reflex: lees het huurcontract en het franchise-contract. Wat staat er gepland voor de huur en zijn er bepalingen met betrekking tot de onmogelijkheid voor de huurder om het gehuurde pand te gebruiken of voor de verhuurder om het gehuurde pand ter beschikking te stellen aan de huurder? Vaak zijn de huurovereenkomst en het franchisecontract met elkaar verbonden: er moet rekening mee worden gehouden. Maar let op, in het Waalse Gewest bepaalt een decreet van 17 juli 2018 dat de clausules die de huur verbinden aan het franchisecontract als ongeschreven worden beschouwd. Dit besluit is niet van toepassing in het Brusselse Gewest en in het Vlaamse Gewest. Let ook op: het beheer huurcontract of het ter beschikking stellen van de goodwill is niet onderworpen aan dezelfde formaliteiten als in Frankrijk, maar kan worden beschouwd als een commerciële lease onderhevig aan de wet van commerciële lease en aan het Waalse besluit hierboven geciteerd. Deze analyse moet uiteraard door een gespecialiseerde advocaat worden uitgevoerd.
Wat zijn de clausules in de contracten? De huurprijs wordt soms gesteld als percentage van de omzet met een minimum. Vaak wordt de koppeling van de huurovereenkomst met het franchise-contract voorzien. Dus als u de huur niet betaalt of de activiteit stopzet, zal de vraag naar de schuld van de franchisenemer niet alleen komen in zijn hoedanigheid van franchisenemer, maar ook in zijn hoedanigheid van huurder.
Om ons punt te illustreren, geven we een voorbeeld uit een lopend contract: "De kale huurprijs wordt vastgesteld op een bedrag van 2% van de omzet BTW inbegrepen met een minimum van 106.594 €. De huurder erkent uitdrukkelijk dat het verkooppunt een onafscheidelijk onderdeel is en zal blijven van de XXX-winkelketen, zelfs als de huurder op een dag zijn activiteit zou beëindigen ... Deze enige voorwaarde wordt door de partijen als fundamenteel beschouwd ". Er is dus een wettelijk geldende minimale huurprijs, maar in geval van overmacht wordt er niets verstrekt. Bovendien wordt de fundamentele voorwaarde die de huurovereenkomst met het franchisemerk verbindt, ondermijnd door het Waalse besluit van 17 juli 2018, indien dit besluit, na ondertekening van het huurcontract, van toepassing is op het contract (er is een discussie hierover onderwerp, maar onze mening op basis van het onderzoek van de leer en de jurisprudentie is dat een dwingende bepaling onmiddellijk van toepassing is, zelfs voor de eerder ondertekende huurovereenkomsten).
Als deze verificatie eenmaal is uitgevoerd en er geen duidelijke oplossing is, moet worden overwogen om de algemene rechtsbeginselen inzake overmacht en misbruik van wetgeving toe te passen.
Laten we beginnen met overmacht. Wat is de wettelijke definitie van overmacht? Het burgerlijk wetboek definieert het niet. De auteurs hebben de vraag daarom onderzocht en, gelet op de jurisprudentie, kan worden gesteld dat overmacht het gevolg is van een gebeurtenis die zich heeft voorgedaan na het sluiten van de huurovereenkomst, waardoor de uitvoering onmogelijk is - en niet alleen moeilijker - van de verplichting van de huurder, ongeacht de schuld van deze laatste, met dien verstande dat van hem wordt verwacht dat hij zich redelijk ijverig gedraagt bij het ontstaan, het optreden en het beheer van de gevolgen van deze gebeurtenis. Het evenement moet een onoverkomelijke hindernis vormen die de partijen verhindert hun verplichtingen na te komen. Het moet daarom de uitvoering van contractuele verplichtingen onmogelijk maken en niet alleen kostbaarder.
Voldoet "lock down" aan deze definitie? Misschien, maar het valt het bespreken. Ten eerste staat vast dat deze "fait du prince" van tijdelijke aard zal zijn en dat het de beëindiging van de huurovereenkomst door de huurder niet kan rechtvaardigen, behalve in bijzondere gevallen. Maar kan het de niet-betaling van huur rechtvaardigen die geen verband houdt met de omzet? Belet het ontbreken van omzet de huurder om zijn huur te betalen terwijl hij het gehuurde pand blijft bezetten zonder er gebruik van te kunnen maken? Neemt de verhuurder het risico van de commerciële activiteiten van zijn huurder op zich? Terwijl het wettelijke verbod op het openen van het bedrijf wordt opgelegd aan iedereen, inclusief de verhuurder. Het niet naleven van dit verbod is een fout van de huurder, en dus strafbaar. Mogelijk bevinden we ons in de gevallen van overmacht.
En als we overmacht zouden uitsluiten, kunnen we dan een beroep doen op misbruik van rechten? De verhuurder zou misbruik maken van zijn recht om huur te eisen, terwijl de wet de huurder verbiedt het bedrijf te exploiteren en daarom het pand te gebruiken. Bovendien is de huurder, in ruil voor het genot van het gehuurde pand, verplicht de huur te betalen. Als de verhuurder de huurder niet kan laten genieten van het gehuurde, moet de overeenkomstige verplichting van de huurder om de huur te betalen verdwijnen. Uitgaande van het principe van de goede trouw van de overeenkomsten voorzien in artikel 1134 van het Burgerlijk Wetboek, is de doctrine van mening dat een rechter de onrechtmatige uitoefening van een contract kan censureren wanneer de schuldeiser er gebruik van heeft gemaakt onder omstandigheden die in strijd zijn met goede trouw. Wanneer de ongeoorloofde uitoefening van een recht - dus in strijd met de goede trouw - betrekking heeft op de toepassing van een contractbepaling (in dit geval de betaling van huur), kan compensatie erin bestaan de verhuurder het recht te ontzeggen om gebruik te maken van zijn recht van deze clausule.
Men kan ook denken aan de wettelijke onmogelijkheid. Wettelijke onmogelijkheid, die is ingeroepen in de hypothesen van "feit van de prins", duidt op "elke belemmering die voortvloeit uit een bevel of een verbod van overheidswege". Bij verhuur kijken we bijvoorbeeld naar de zaak van de verhuurder die niet kan zorgen voor het vreedzaam genieten van het gehuurde pand omdat een besluit van de administratie het wonen in het gebouw verbiedt. Een arrest van het Hof van Cassatie van 13 mei 1996 is een illustratie (hoewel het geen huurovereenkomst betreft). Het gevolg van deze onmogelijkheid om het genot van het onroerend goed te verzekeren, ligt in het recht om niet te voldoen aan de correlatieve verplichting om de huur te betalen.
En hoe zit het met de theorie van onvoorspelbaarheid, ook wel hardheidsclausule genoemd? Onvoorziene gebeurtenissen worden gedefinieerd als het gebrek aan evenwicht tussen wederzijdse diensten dat zich voordoet in opeenvolgende of uitgestelde dienstverleningscontracten, als gevolg van gebeurtenissen na de totstandkoming van het contract, buiten de wil van de partijen, en onthullend zo abnormaal dat het nauwelijks mogelijk was om ze redelijkerwijs te voorzien. Deze theorie wordt niet aanvaard in de Belgische wet. In een arrest van 14 april 19946 oordeelde het Hof van Cassatie in feite dat men niet kan verzoeken om wijziging van de overeenkomst in het geval van nieuwe onvoorziene omstandigheden voor beide partijen die de uitvoering van de overeenkomst bemoeilijken. Deze theorie kan later ongetwijfeld worden ingeroepen toen boek V van het ontwerp van nieuw Burgerlijk Wetboek wet wordt.
Conclusie
Geen enkele oplossing is zeker. Geen van de partijen, huurder of verhuurder, kan rekenen op een heldere en nauwkeurige oplossing. Dit betekent dus dat onderhandelingen, meer dan ooit, geconfronteerd met het risico van onvoorspelbare en trage rechterlijke beslissingen, raadzaam zijn. En in sommige gevallen bemiddeling, omdat het de partijen in staat stelt elkaar te ontmoeten en de voor- en nadelen af te wegen van een beslissing die achteraf kritiek zou kunnen opleveren.
Link: https://franchisebusinessclub.com/article/bail-commercial-et-covid-19-pour-la-franchise-en-belgique--3ed48c4f-6fd8-45e3-904c-421b3b987604
Nieuws
Wetswijziging arbeidsongevallen: ook ongevallen van uitzendkrachten opgenomen in de berekening van verzwaarde risico's
Lees meer
De belastingdruk verlagen als eenmanszaak
Lees meer
